经济学16-1第二次社会实践出访
2017年4月12日下午，经济16-1团支部社会实践小分队在“芮＋导师”李汶殊学姐的带领下，前往北京市西城区金融街，我们采访了对当前房地产业较为了解的某信托公司房地产相关负责人，获得了经济发展新常态下信托公司在面对最前沿的信息。
（Z代表提问同学 M代表回答者）采访过程如下：
Z:北京市的房地产信托如何运行？
M:我们的主要业务是向开发商发放贷款，开发商在开发时有资金上的需求，我们来提供资金支持他们的开发。
Z:房地产产业是否火热？
M:这个不好说，但实际上有普遍的对房地产的期待。去年十月份第一波政策出台，很多的房地产公司只是觉得资金会变紧，日子不好过但是不会过不下去，他们更多认为是一个周期，将调控带来的影响认为在18到27个月。上一次政策调整没有限住，所以这一次政府的决心比较大，这一轮政策更加的密集，但更多的开发商并没有受很大的影响而是有更高的目标。
M:所以，嗯，说房地产市场多好多坏，我相信大家可能都会跟着政策走。
Z:就是说限购政策的作用也是在一定的范围内的，就是市场规律是挡不住的。
M:当然限购可能，具体来讲，就是说对个人买房个人卖房，或者说对于开发商在来拿高价地这一块可能会有一定的影响。但总体的趋势大概这房子还是好卖的
M:我觉得总体来讲的话其他我很难说，如果你要说是三四线的那些城市，我觉得接下来下一轮是怎么样我不太好说，但是至少一线、一线半那些城市，问题都不大。
Z:那房地产这个去年房价涨得非常多，是不是这方面就是继续往房地产这方面走的话，收益率会很大？
M:我不是很清楚近期的收益率，我倒真不认为近期买房的收益率会很大，我倒真的个人认为你能早点买房的话还是早点买。这个是我的观点。
Z:北京这边的房地产大概是住的人多还是投机的人多，就是大概这个比例？还是这真的是个刚需吗？还是大家就是真的要买房产这个投机性……
M:北京从目前来看是个比较突出的地方，它毕竟是全国政治、经济、文化、教育的一个中心。至少拿你们来说，北京的教育应该是好的。我相信各位有机会的话你们也都会愿意留在北京。毕竟可能它这个城市的吸附能力还是很强的。而且从历年实际交易来看，北京基本上有70%以上都是二手房交易。北京在于的问题就是新增的土地供应太少，
它没有新的供应地，然而每年都有这么多人想进来，所以实际的问题是现在是供不应求，所以你要说往上再加价，这好像不是特别的容易。
Z:所以实际上就是说供不应求，房价可能会持续增长下去。
M:就是你们可能没有感受，但是我现在服务的阶层还是在买房子。
Z:那我们就是问这房价的话，大家都在传这房价有泡沫，实际上泡沫的成分大概有多少？还是真的就是实际价格就是目前看好的价格？
M:这个问题我很难回答。说实话大概06年我去问西直门附近的楼盘多少钱，人家告诉我1万块钱。但当时普遍还是单位分房，公用宿舍那些，大家都觉得你那些房4、500元或者不花钱。那会儿1万块钱的房价是天价。就是当时会觉得说谁傻来买这个房但今天你看那个位置的时候，它可能是10万、15万的价格。所以今天你要评价说中国房价有多少，我可能真的说不出来。我只是觉得在北京这个房价问题不大。至少到今天为止还有人在买，还有人在卖，还有人来付这个价格。我觉得大家就是只要说这个东西，房价，有泡沫，低的话好像不太现实。然后从另外一个角度来讲的话，说实话如果房价真的跌的话又有什么好处呢。我有时候经常会去看比如出台一个政策或是怎么样吧，底下会有人评论说好，房价就应该跌，但若你仔细想想的话都不用多跌，你就让它跌个2%-3%，基本上银行那边就开始出现问题。如果真的出现了这种事情，那对整个中国经济又有什么好处吗？我觉得也没有。所以其实从政府这边的角度来看的话，政府可能更多的是希望是你别涨的太快，限制在可控制范围内，你不要说制造出更大的矛盾出来。但是呢你要说真的想让它跌，我相信政府绝对没有这个心。说实话这就跟当年股市似的，股市直接从6000点杀回2000多点，就是如果出现这种情况，毕竟那个是股票，这个是房子，这个真的是和每个人的生活息息相关的，如果真出现这种情况，中国经济能怎样？刚才我跟做战略的同志还在聊这个问题，至少到目前为止，中国股市股市不行，各个产业都不行，那如果唯一一个看上去还凑合的东西，如果它真的一耙子都打倒了的话对你自己有什么好处呢？我觉得那也没什么。所以呢，你说今天有没有泡沫，我觉得北京这房价还好。但可能有人会说有泡沫，但我觉得有泡沫也没关系，有泡沫了可能短时间内这东西政府也不会让它破，大家也都不会让它破，会寻找办法来稳定这个产业。
Z：那目前您对政策的解读是？
M:我肯定偏乐观，虽然我不是开发商，但我是做这个。你要说你今天要我仓空，这好像也不太现实，但从我实际业务开展的角度来讲，我和大的开发商，要来做稍微一线，一点五线，二线的城市，我们都在做。
Z：会不会房地产挤占其他产业的资源？
M：有可能。
Z：就是感觉现在大家都热衷炒房，实体经济相比而言有点弱。感觉资源过度集中在房地产。
M：可能因为现在除了房地产，其他产业不足以吸引投资者。可能是房地产这个行业的问题；但也可能是其他行业做的不太好的问题。因为站在地产行业从业人员的角度来看，房地产行业是回报比较稳定可观的。从金融机构来说，除了向房地产行业，很少会向其他行业放贷款。
Z：在开放二孩的政策背景下，您认为房子的面积大概多少比较合适？
M：北京市曾经有过规定，为满足住房刚需，建设的住宅倾向于小户型。但现在很多开发商尝试做比较高端的的产品，立足于住房改善的需求，并通过前期服务树立起来的品牌和信誉吸引曾经在本公司购买过小户型的购房者购买改善型住房。当然具体的户型大小和许多因素有关。比如有的开发商主打高端住宅，有的主打绿色科技，同时开发商还会考虑到现掌握的土地资源的价格和位置来决定开发哪种层次的项目。
Z：您觉得北京现在房地产项目发展的方向是向通州等周边区县还是立足于旧城的改造？
M：确实再向周边区县甚至河北发展。根据我们的调查，去年某一线城市土地供应面积下降了百分之六七十，其中住宅用地大概只有一两副。如果是这个城市是北京的话可能这一两副集中在西山脚下。去年拍这片地的时候，万科凭借百分之百自持拿下了这片土地。北京城内而言，去年北京市内很少有新楼盘，而且旧改的实施难度也很大。由此可见，现在房地产发展空间也就仅剩河北了。旧城改造而言，广州深圳比北京有优势。因为这两地的旧城是城中村，比较有组织性。开发商前去商讨赔偿问题时难度较小。其实北京城旧居民楼数量不少，但楼内住户没有组织，各家赔偿标准不一，拆迁成本太高。除非把城市职能外迁，否则很难进行下去。
Z：为什么天津在京津冀中发展速度比较慢，房价上涨也比较缓慢？
M：其实我记得去年天津的房价涨了两倍还是三倍。
Z：是的，但感觉还是很低啊。是还是不咋地
M：我觉得去年的时候天津的房价起来了，但是写字楼之类的没起来。
现在整体的环境，跟浦东新区，还有深圳那个时间概念已经不一样了其实我们前几年的时候也搞过不少东西，比如说上海自贸区，但现在起来的已经没有了，就是那个金融发展的时间点已经过了。现在再发展起来难度很大。当然，我还是希望他能做的好的。
